國立空中大學114 學年度下學期期末考試題【副參】061

國立空中大學114 學年度下學期期末考試題【副參】061

壹、問答題：每題25 分，共4 題，共100 分 <br>一、目前富貴邦不動產投資公司正在評估三個專案：A、B 及C，此三專案每年可獲得之淨現金流量均為 1000 元，A、B 及C 之投資年限分別為二、三及六年，其內部報酬率（internal rate of return, IRR） 分別為30%、25%及20%，此三專案之必要報酬率均為 10%，若只能選擇一專案進行投資，則在可連續重置之假設下，此公司應選擇那一方案進行投資？

（註：可應用以下利率因子：年金現值利率因子 PVIFA(10%, 6) = 4.3553；PVIFA(20%, 6) = 3.3255。）答：

二、若投資人投資國內某不動產投資信託基金（REIT），該基金為封閉型基金，初始投資標的為位於臺北市的某棟兼具商辦與旅館的大樓，該基金未來的收益來源為大樓的租金收入及不動產處分收入。試問投資人投資此投資工具應注意那些風險？

答：投資人應注意下列風險： <br>(一)營運風險：初始投資標的之契約租金、租期、目前空屋率及未來可能之退租率等。例如契約租金高於市場租金，則未來退租率將提高，而產生營運風險。

(二)基金管理人專業能力風險：基金管理人之專業能力，關係該 REIT 之成敗。初始投資標的之營運狀況及未來可能處分，如何選購更佳投資標的等，在在需要基金管理人之專業能力。

(三)流動性風險：投資REIT 時，應注意REIT 在次級市場之流動性。流動性高，將使投資人易於獲利了結或斷尾求生，而達到預先設定之停利點或停損點。反之，流動性低，將使投資者被套牢。 (四)資訊不對稱風險：基金財務是否公開透明，亦是投資人應關心之重點。基金管理人具有完全資訊，投資人不具有完全資訊，造成資訊不對稱。在資訊不對稱情形下，擁有完全資訊的一方常會欺瞞或欺騙缺乏資訊的另一方。

(五)未來景氣變化風險：未來經濟景氣情形，尤其房地產之景氣變化，對該REIT 影響甚鉅。房地產景氣時，REIT 之租金收入會提高，不動產處分收入會增加；房地產不景氣時，REIT 之租金收入會減少，甚至空屋率升高，不動產處分收入會減少。

三、近年來住宅不動產開發常有豪宅的產品出現，請問豪宅社區投資個案之基本要件為何？請列出評定一般豪宅社區之市場特性因素 10 項，並說明其理由。

答： <br>一般豪宅社區之市場特性因素： <br>(一)地段：地段就是區位，豪宅的區位必須優越且稀有。

、鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）、鋼筋混凝土造（RC）等三種。 (二)結構：一般大樓結構分為鋼骨造（SC）<br> 豪宅強調建築結構安全，因此以 SC 為首選。

(三)建材：豪宅為了凸顯建築品味與質感，採用高級建材，尤其是進口建材。

(四)坪數：豪宅規劃坪數一般在 100 坪以上，居住寬敞舒適。

(五)機能：豪宅應具有現代化科技設備，甚至應預留未來科技進步所需之管線。

(六)管理：豪宅非常重視居家安全，門禁管理務必森嚴。

(七)規劃：豪宅外部造型及門廳規劃，強調氣派、豪華、尊貴。

(八)公共設施：豪宅所附屬公共設施（如健身房、三溫暖等），必須配備齊全。

(九)防災：豪宅之災害（如地震、火災、風災、水災等）救援系統，必須考慮周到。

(十)戶數：豪宅所推出之戶數不宜過多，物以稀為貴，稀有才會昂貴。

四、請說明美國次級房貸風暴（Subprime Mortgage Crisit）之意義及成因為何？

答： <br>(一)美國次級房貸風暴之意義：所謂次級房貸，指次優等抵押貸款，其與一般抵押貸款最大不同在於這種貸款提供給信用程度較差、還款能力較弱之購屋者。美國金融機構在這波低利率、房市景氣中，大量承作次級房貸，使次級房貸規模急速膨脹。然當美國聯準會（FED）為了抑制通貨膨脹而持續升息，導致貸款者還款壓力大增，造成次級房貸違約率大幅升高，衝擊金融機構。另外以次級房貸包裝發行之不動產抵押貸款證券化，也都面臨資產大幅減損之風險。

(二)美國次級房貸風暴之成因： <br>1.在低利率時期，由於資金成本降低、融資容易，銀行大量承作次級房貸。而次級房貸借戶之信用狀態較差，還款能力亦較差。當利率反轉時，這些借戶無力繳息還本，違約率大增。

2.美國證券化機制將次級房貸包裝成相關商品行銷全球，使得純粹美國次級房貸違約事件波及全球金融市場，而產生系統風險。

3.由於證券化商品具有市場性，因而金融機構積極擴展債權，並以證券化方式移轉風險，從中牟利；但金融機構核貸標準隨著大量承作而逐漸寬鬆，終於導致「道德風險」。

4.現行證券化商品包裝過於複雜，一般投資人無從了解其內容，因而一旦其中部分出現問題，將產生骨牌效應，形成拋售贖回之恐慌心理，因而加深次級房貸之嚴重性。