Table of Contents
壹、申論題：每題 25 分，4 題共 100 分
一、依土地法第 5 條第 2 項規定:「附著於土地之建築物或工事，為建築改良物」
，又同法第 37 條第 1
項規定:「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」就登記標的物而言，
所稱之建築改良物內涵是否相同？試申論之。（25 分）
【答】：
(一)、土地法第 5 條第 2 項規定：「附著於土地之建築物或工事，為建築改良物」所謂工事，即工作
物，例如：司令台，橋梁等。
(二)、土地法第 37 條第 1 項規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」
意即，登記的客體，包括土地及建築改良物。而建築改良物，指建築物或工事，即土地法第 5
條第 2 項之規定。
(三)、因此，就登記標的物(登記客體)而言，土地法第 5 條第 2 項及土地法第 37 條第 1 項所稱之建
築改良物內涵，大致相同。
二、土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」試問：適用本條規定之土地登記，應
具備那些要件？請詳細闡述之。（25 分）
【答】：
(一)、絕對效力：指善意信賴登記之公示，法律乃提供一定之保障。詳言之，為保護善意第三人，將
登記事項賦予絕對真實之公信力，使第三人信賴不真實登記而取得權利時，不因該不真實登
記之無效或被追奪，以維護交易安全（最高法院 44 年台上字第 828 號判例，65 年台上第 1895
號判例）。土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，即為此理。
(二)、應具備之要件：
1.受讓與人需因信賴登記之表徵：公信力係公示原則之產物，受讓與人需因信賴登記之表徵，
故讓與人（即登記名義人）需具有於登記簿上登記公示之權利外觀，即確實為登記簿上所登
載之登記名義人。
2.須登記名義人與第三人間具有效之法律行為：由於登記之公信力之立法目的，係法律為維
護交易安全而創設之制度；故必須有交易（法律行為，例如：買賣）存在，始有犧牲真正權
利人之權利，而對信賴登記取得不動產權利之第三人予以保護。
3.第三人之取得權利須為善意：所謂善意，即不知登記有不真實之情事。取得權利之第三人無
論係因過失，或重大過失，致不 知登記之不真實者，仍為善意。如屬惡意者，即明知登記
有不真實之情事時，則不在公信力保 護之列。
4.需已登記完畢：申請土地登記，已依土地法為登記者，始具土地法第 43 條所定之效力，故
善意第三人欲主張土地法 43 條之絕對效力之保障，需其取得土地權利之登記已完成登記完
畢。【最高法院 33/01/01 上字第 5374 號判例參照】
5.須原登記有不真實之情事：土地登記事項與實體權利關係有不一致之情事。而原登記不真實
發生之原因，究係歸責於登記當事人，抑或登記機關之疏失，均在所不問。
三、甲、乙共有一筆 A 地，應有部分登記為甲五分之一、乙五分之四。試問：
(一)乙得否未經甲之同意，先將 A 地設定普通抵押權於丙，供借款之擔保，復將 A 地設定普
通地上權於丁，供丁在 A 地上興建 B 屋居住？（10 分）
(二)承前小題，甲將其應有部分廉價出賣予戊時，何人得主張優先承買（優先購買）？（15 分）
【答】：
(一)土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。因此，設定地上權得適用土地法第 34 條之 1 第 1
項，設定抵押權不得適用土地法第 34 條之 1 第 1 項。又，乙之應有部分為五分之四，已逾三
分之二，人數不計。故乙未經甲之同意，不得將 A 地設定普通抵押權於丙，但得設定普通地上權
於丁。
(二)乙 將 A 地設定普通地上權於丁，丁並在 A 地上興建 B 屋居住。甲將其應有部分出賣予戊，則乙、
丁二人均得主張優先承買。
1.乙之優先購買權：乙依土地法第 34 條之 1 第 4 項主張優先承買。
2.丁之優先購買權：丁依土地法第 104 條主張優先承買。
土地法第 34 條之 1 之優先購買權僅具債權效力，土地法第 104 條之優先購買權則具物權效力。後
者效力大於前者，故丁之優先購買權優先於乙之優先購買權而行使。
四、惟除土地法外，尚有他法對「不動產」之定義定有規範。請就土地法不動產定義範圍之「不動產」
與民法及其特別法規定之異同，分別申述之。（25 分）
【答】：
(一)不動產之意義：
1.依土地法規內容，不動產範圍包括土地、建築改良物、農作改良物及其他項權利：
(1)土地：包括陸地、水地及富源地。
(2)建築改良物：指附著於土地之建築物或工事。
(3)農作改良物：指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物。
(4)他項權利：他項權利包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權。
(5)權利估價：租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換。
2.民法之不動產：稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
3.不動產經紀業管理條例之不動產：
(1)不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。
(2)成屋：指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。
(3)預售屋：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。
4.不動產證券化條例之不動產：不動產，指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車
場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施，但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創
造價值，土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。
(二)依土地法規內容之「不動產」與其他法規之異同：
1.相同點：土地法、民法、不動產經紀業管理條例及不動產證券化條例所稱不動產均包括土地及建築改
良物。
暂无评论内容