國立空中大學 113 學年度上學期期末考試題【副參】064 科目：不動產估價

計算題 20 分 (每 格 2 分 )

一幢四層樓房，各樓層售價 1 樓到 4 樓售價為每坪 66 萬、58 萬、55 萬、50 萬。設建

物價格占不動產價格約 50%，以第四層為基礎，試計算樓層別效用比及地價分配

率？以畫表格方式填入計算後數字。(參考課本 P.309)

樓層別 單價(萬元) 樓層別效用比 建物效用 地價分配率

4F 50 100% 58% 43%

3F 55 110% 58% 53%

2F 58 116% 58% 59%

1F 66 132% 58% 75%

簡答題 80 分 (4 題 ， 每 題 20 分 )

一、不動產估價技術規則規定，收益法估價之程序為何？請依序說明之?(參考課本：

P.234)

答：收益法估價之程序如下：

1. 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料

2. 推算有效總收入

3. 推算總費用

4. 計算淨收益

5. 決定收益資本化率或折現率

6. 計算收益價格

二、地上權可分為普通地上權及區分地上權兩種，請問兩種地上權估價方法有那些？

(參考課本 P.341-342)

答：

(一)普通地上權估價方法

1. 比較法：(1)買賣實例比較法(2)設定實例比較法(3)價格比率法

2. 收益法：(1)英伍德方式(2)折現現金流量法

(二)區分地上權估價方法

1. 買賣實例比較法與設定實例比較法

2. 價格比率法

3. 補償基準法

4. 樓層別效用比率法

5.地價分配率法

三、不動產估價技術規則對收益資本化率決定有幾種方法? 請依序說明(參考課本

P.250-257)

答:

1. 風險溢酬法：-

收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風

險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，

2. 市場萃取法：

選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商

數加以比較決定之。

3. 加權平均資金成本法：

依加權平均資金成本方式決定，

4. 債務保障比率法：

收益資本化率或折現率＝債務保障比率× 貸款常數× 貸款資金占不動產價格比率

5. 有效總收入乘數法：

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

四、何謂特徵價格估價法? 請列出至少五項常用的不動產價格的特徵變數(參考課本

P.405-406)

答:

1.特徵價格法是透過效用理論，分析某一多樣性商品各屬性的隱含價格，住宅實質屬

性(如坪數、建材、住宅類別、屋齡)、個體鄰里特徵(如道路寬度、區位)、以及總體

環境屬性(如通貨膨脹率、貨幣供給成長率、利率水準、貸款條件),不動產價格為其各

組成特徵(面積、品質、區位)隱含價格的總和

2.不動產價格=f(不動產特徵變數)

𝑌 = 𝑓 + 𝑎𝑋1 + 𝑏𝑋2 + 𝑐𝑋3 + 𝑑𝑋4 + 𝑒𝑋5

a, b , c, d, e, : 各項目的係數

f, 是截距

X 是勘估標的價格之因素,(路寛、租金、公車站距離、面積、樓層別)

Y 是勘估標的價格