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一、選擇題 80 分 (20 題 ， 每 題 4 分 )
1. 下 列 有 關 收 益 法 之 敘 述，何 者 有 誤 ？ (A)保 險 費 可 計 入 總 費 用 之 推 算 (B)地 價 稅 或 地
租 可 計 入 總 費 用 之 推 算 (C)營 運 性 不 動 產 者 ， 不 可 加 計 營 運 費 用 (D) 有 效 總 收 入 減
總 費 用 即 為 淨 收 益 。 答 ： C， P.279
2. 經 分 析 考 量 市 場 上 類 似 不 動 產 之 正 常 租 金 為 每 年 每 坪 12,000 元，合 理 空 置 率 為 5%，
淨 收 益 率 為 75%，貸 款 資 金 占 不 動 產 價 格 比 率 80%，有 效 總 收 入 乘 數 為 15，請 以 有
效 總 收 入 乘 數 法 計 算 出 收 益 資 本 化 率 為 多 少 ？ (A)4.27% (B)4.67% (C)5.0% (D)
5.33%。 答 ： C， P.284。 75%/15=5%
3. 不 動 產 估 價 技 術 規 則 第 99 條 之 計 算 公 式 ， 勘 估 標 的 之 基 地 價 格 ＝ 勘 估 標 的 之 房 地
價 格 － 勘 估 標 的 之 建 物 成 本 價 格。請 問 此 為 何 種 學 說 之 主 張 ？ (A)土 地 貢 獻 說 (B)建
物 貢 獻 說 (C)聯 合 貢 獻 說 (D)合 併 貢 獻 說 。 答 ： A， P.324
4. 某 商 用 不 動 產 之 自 有 資 金 要 求 報 酬 率 8%、 向 銀 行 融 資 之 利 率 4%， 當 自 有 資 金 的 比
重 為 50%， 以 加 權 平 均 資 金 成 本 法 估 算 之 收 益 法 折 現 率 為 何 ？ (A)4% (B)6% (C)8%
(D) 10%。 答 ： B， P.284。 0.5*8%+0.5*4%=0.5*12%=6%
5. 兩 宗 土 地 合 併 後 整 體 利 用 ， 合 併 後 價 格 為 1,000 萬 元 ， 其 合 併 前 價 格 分 別 為 300 萬
元 及 500 萬 元，則 對 於 原 來 500 萬 元 之 土 地，其 合 併 後 價 格 應 為 ？ (A)600 萬 元 (B)700
萬 元 (C)625 萬 元 (D)425 萬 元 。 答 ： C， P.322。 1000*5/8=625
6. 有 關 勘 估 標 的 總 費 用 之 推 算 項 目，不 包 括 下 列 那 一 項 ？ (A)管 理 費 及 維 修 費 (B)地 價
稅 或 地 租 、 房 屋 稅 (C)保 險 費 (D)貸 款 利 息 。 答 ： D， P.280
7. 不 動 產 於 市 場 上 以 最 有 效 利 用 方 式 所 產 生 的 收 益，稱 為 ？ (A)支 付 租 金 (B)實 質 租 金
(C)差 額 租 金 (D)經 濟 租 金 。 答 ： D， P.381
8. 樓 層 別 效 用 比 係 以 何 種 學 說 為 基 礎 ？ (A)土 地 與 建 物 聯 合 貢 獻 說 (B)土 地 貢 獻 說 (C)
建 物 貢 獻 說 (D)最 有 效 使 用 原 則 。 答 ： A， P.326
9. 有 一 棟 公 寓 其 平 均 樓 層 別 效 用 比 為 124%，全 棟 建 物 成 本 占 全 棟 房 地 總 價 格 之 60%，
1 樓 之 樓 層 別 效 用 比 為 150%， 1 樓 之 地 價 分 配 率 為 ？ (A)74.4% (B)75.6% (C)159%
(D)150%。 答 ： B， P.326。 建 物 效 用 124*60%=74.4%， 地 價 分 配 率 150-74.4=75.6%
10. 應 用 直 接 資 本 化 法 推 算 不 動 產 淨 收 益 時 ， 下 列 那 些 項 目 不 應 列 入 費 用 項 ？ ① 地 價 稅
及房屋稅②房屋貸款的利息③改良性資本支出④土地增值稅⑤租金收入所產生的
所 得 稅 (A)② ③ ⑤ (B)③ ④ ⑤ (C)② ③ ④ ⑤ (D)① ② ③ ④ ⑤ 。 答 ： C， P.278
11. 有 一 棟 七 層 建 物 ， 一 層 一 戶 ， 每 戶 面 積 皆 相 同 ， 一 樓 每 坪 100 萬 元 ， 七 樓 每 坪 75
萬 元 ， 若 七 樓 之 樓 層 別 效 用 比 為 150%， 則 一 樓 之 樓 層 別 效 用 比 為 何 ？ (A)100%
(B)125% (C)175% (D)200% 。 答 ： D， P.326。 100/75=1.33， 150%*1.33=199.99%
12. 以 差 額 租 金 還 原 法 所 得 出 之 價 格 為 ？ (A)所 有 權 價 格 (B)經 濟 租 金 (C)實 質 租 金 (D)
租 賃 權 價 格 。 答 ： D， P.378
13. 依 不 動 產 估 價 技 術 規 則 之 規 定 ， 以 不 動 產 證 券 化 為 估 價 目 的 ， 採 折 現 現 金 流 量 分 析
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法 估 價 時 ， 各 期 淨 收 益 應 以 下 列 何 者 為 計 算 原 則 ？ (A)勘 估 標 的 之 契 約 租 金 (B)勘 估
標 的 之 經 濟 租 金 (C)比 較 標 的 之 契 約 租 金 (D)比 較 標 的 之 經 濟 租 金 。 答 ： A， P.383
14. 收 益 法 估 價 應 蒐 集 勘 估 標 的 及 與 其 特 性 相 同 或 相 似 之 比 較 標 的 最 近 幾 年 間 總 收 入 、
總 費 用 及 收 益 資 本 化 率 或 折 現 率 等 資 料 ？ (A)2 年 (B)3 年 (C)4 年 (D)5 年。答：B，
P.280
15. 附 有 建 物 之 宗 地，考 慮 建 物 對 宗 地 價 格 影 響 下 所 為 之 土 地 估 價，稱 之 為 ？ (A)分 割 估
價 (B)合 併 估 價 (C)部 分 估 價 (D)獨 立 估 價 。 答 ： C， P.323
16. 西 門 町 某 店 面 於 3 年 前 出 租 經 營 ， 到 期 擬 續 租 ， 當 年 契 約 租 金 每 年 200 萬 元 ， 目 前
市 場 經 濟 租 金 每 年 可 達 250 萬 元 ， 若 分 析 此 租 金 上 漲 應 有 60%歸 功 於 承 租 經 營 者 ，
在 必 要 費 用 不 增 加 情 況 下，合 理 續 租 年 租 金 多 少 ？ (A)220 萬 元 (B)230 萬 元 (C)240
萬 元 (D)250 萬 元 。 答 ： A， P.384， (250-200)*0.4=20, 200+20=220
17. 有 關 不 動 產 租 金 之 估 計，以 估 計 勘 估 標 的 之 何 種 租 金 為 原 則 ？ (A)契 約 租 金 (B)實 質
租 金 (C)支 付 租 金 (D)押 租 金 。 答 ： B， P.384
18. 依 路 線 價 法 之 基 本 原 理，假 設 其 他 條 件 均 相 同，一 宗 土 地 愈 接 近 街 道 部 分，其 價 值 ？
(A)愈 低 (B)不 受 接 近 街 道 之 影 響 (C)愈 高 (D)不 變 。 答 ： C， P.409
19. 已 開 闢 道 路 及 其 二 側 或 一 側 帶 狀 土 地 ， 可 就 具 有 顯 著 商 業 活 動 之 繁 榮 地 區 ， 依 當 地
發 展 及 地 價 高 低 情 形 而 劃 設 為 下 列 那 二 種 地 價 區 段 ？ (A) 住 宅 價 區 段 與 商 業 價 區 段
(B) 商 業 價 區 段 與 非 商 業 價 區 段 (C) 基 準 地 價 區 段 與 標 準 地 價 區 段 (D) 繁 榮 街 道 路
線 價 區 段 與 一 般 路 線 價 區 段 。 答 ： D， P.410
20. 下 列 那 幾 項 條 件 違 反 不 動 產 估 價 技 術 規 則 中 對 應 用 計 量 模 型 分 析 法 之 要 求 ？ ① 須
蒐集應用計量模型分析關係式應變數個數五倍以上之比較標的②計量模型分析採
迴歸分析者，其調整後判定係數不得高於零點七 ③截距項以外其他各主要影響價格
因 素 之 係 數 估 計 值 同 時 為 零 之 顯 著 機 率 不 得 小 於 百 分 之 五 (A) ① ② (B) ① ③ (C) ②
③ (D)① ② ③ 。 答 ： D， P.406-408
二、簡答題 20 分 (2 題 ， 每 題 10 分 )
(一)不動產估價技術規則規定，收益法估價之程序為何？請依序說明之?(參考課本：
P.234)
答：收益法估價之程序如下：
1. 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料
2. 推算有效總收入
3. 推算總費用
4. 計算淨收益
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5. 決定收益資本化率或折現率
6. 計算收益價格
(二)、租賃權估價方法有那些？請說明之？ (參考課本 P.335-336)
答：
1.比較法
2.價格比率法
3.差額租金還原法
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